Nach Angaben des aktuellen IFO-Koniunkturtests erreichte der Klimaindikator im westdeutschen Baugewerbe ein Dreijahrestief. Zu diesem negativen Ergebnis haben insbesondere die Urteile im Wohnungsbau tätiger Unternehmen beigetragen. Die Kapazitätsauslastung liegt mit gut 60% niedriger als im Vorjahr und die Auftragsreserven haben sich deutlich verringert. Dagegen hat sich das Geschäftsklima in Ostdeutschland - ausgehend von einem niedrigen Niveau - leicht verbessert. Die Kapazitätsauslasturg liegt mit rund 65% über dem westlichen Wert. Im Osten wie im Wester gehen die befragten Unternehmen nicht von einer kurzfristigen Belebung der Bautätigkeit aus und erwarten weiterhin Personalabbau und Preisdruck.

Stabilisierung der Bauinvestitionen ab 2002

Nach Meinung der deutschen Wirtschaftsforschungsinstitute wird sich der seit 1995 vorherrschende Abwärtstrend der Bauinvestitionen 2001 nochmals verstärken. Ursächlich hierfür ist der drastische Rückgang der Nachfrage im Wohnungsbau. Aber auch aus dem Nichtwohnungsbau kommen negative impulse. Für 2002 zeichnen sich erste Stabilisierungstendenzen ab.
Die über lange Zeit robuste Nachfrage nach Wohneigentum brach im Jahr 2000 trotz stabiler Baupreise und niedriger Zinsen deutlich ein. Diese Entwicklung ist im Wesentlichen auf ein geschmälertes Nachfragepotenzial durch Vorzieheffekte sowie die Erwartung fallender Zinsen zurückzuführen. Die Neuregelung der Wohneigentumsförderung im Jahr 1996 durch das Eigenheimzulagengesetz und ihre damit verbundene verbesserte Förderung für Haushalte mit mittlerem Einkommen hat zunächst stimulierend auf die Eigenheimnachfrage gewirkt. Später haben die Zinswende ab November 1999 und die Absenkung der Einkommensgrenzen bei der Eigenheimzulage Anfang 2001 die Abschwächung der Eigenheimnachfrage stärker ausfallen lassen.
Im Mietwohnungsbau ist die Nachfrage in Westdeutschland seit 1995 und in Ostdeutschland seit 1997 rückläufig. Gründe hierfür sind regionale Überangebote, die zu sinkenden Neubaumieten geführt haben, anhaltende Verunsicherungen bezüglich der steuerlichen Rahmenbedingungen, sowie der lang anhaltende Aufschwung an den Aktienmärkten. Mit der Steuerreform 2000 wurde der Mietwohnungsbau weiter geschwächt, da Steuerentlastungen zwar einerseits die konsumtive Kaufkraft stärken, andereseits wegen der geringeren Steuerersparnis den Anreiz für private Investitionen verringern. Hiervon ist besonders der Mietwohnungsbau betroffen.

Bauinvestitionen in Deutschland...

...in Mrd. DM	2000	2001	2002
Insgesamt	469,7	444,2	443,1
Wohnungsbau	270,4	250,9	251,7
Nicht Whgsbau	199,2	193,3	191,5
Staat	59,7	57,4	54,6
übrige Sektoren	139,5	136,0	136,8

Gegenüber dem Vorjahr...

...in %	2000	2001	2002
Insgesamt	-2,5	-5,4	-0,2
Wohnungsbau	-2,9	-7,2	0,3
Nicht Whgsbau	-2,0	-3,0	-1,0
Staat	-0,6	-4,0	-4,8
übrige Sektoren	-2,6	-2,5	-0,6

Quelle: Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung

Der öffentliche Bau wird besonders auf Landes- und kommunaler Ebene - nicht zuletzt aufgrund der Mindereinnahmen infolge der Steuerreform - weiter zurückgehen. Beim Wirtschaftsbau sind seit einiger Ziet zunehmende Baugenehmigungen zu verzeichnen. Allerdings haben diese noch nicht zu einer entsprechenden Zunahme der Bauaufträge geführt.
Für 2002 kann mit einer Stabilisierung der Bauinvestitionen gerechnet werden. Zum einen sprechen die Zunahme der Baugenehmigungen dafür. Zum anderen hellen sich angesichts steigender Realeinkommen der privaten Haushalte, sinkender Zinsen sowie eines niedrigen Preisniveaus für Immobilien die Aussichten für ein Nachlassen der Nachfrageschwäche im Eigenheimbau etwas auf. Des Weiteren kann für 2002 mit einer Verbesserung der Finanzsituation der Länder und Kommunen gerechnet werden.

Stagnierende Umsätze und verschlechtertes Geschäftsklima bei den Architekturbüros

Die schlechte Wirtschaftliche Lage im Baugewerbe findet Ihr Spiegelbild in der schwierigen ökonomischen Situatuation der Architekten. Die rund 39.000 umsatzsteuerpflichtigen Architekturbüros in Deutschland erwirtschafteten im Jahr 2000 einen Umsatz vor knapp 17 Mrd. DM. Somit konnten die Büros einen geringen Anstieg der Umsätze gegenüber dem Vorjahr erreichen. Allerdings liegt der durschnittliche Büroumsatz mit gut 420 TDM um mehr als 10% unter dem Wert Mitte der Neunzigerjahre. Des Weiteren fand die Umsatzverbesserung, hauptsächlich bei den Landschaftsarchitekten und Stadtplanern und weniger bei den Hochbauarchitekten statt. Für 2001 ist von bestenfalls stagnierenden Umsätzen auszugehen, da die Anzahl der Büros, die neue Verträge abschließen konnten, seit Mitte des Jahres 2000 stark rückläufig ist.
Nach den Ergebnissen der IFO-Architektenumfrage im zweiten Quartal 2001 hat sich das Geschäftsklima bei den freischaffenden Hochbautarchitekten nach einer zwischenzeitlichen Erholung im Verlauf der Jahre 1998 und 1999 wieder deutlich verschlechtert. Der Indikator hat den tiefsten Wert seit 15 Jahren erreicht. Bezüglich der Beurteilung der Auftragssituation, hat der Anteil der Architekten, die ihre aktuelle Geschäftslage als schlecht bezeichnen, drastisch zugenommen. Ebenso hat sich die Beurteilung der voraussichtlichen Auftragssituation eindeutig verschlechtert. Dies korrespondiert, mit der Tatsache, dass weniger als die Hälfte der Architekten im Befragungszeitraum neue Verträge abschließen konnten. Der durchschnittliche Auftragsbestand verharrt mit 4,8 Monaten auf einem niedrigen Niveau.
Im Gefolge der schwierigen Situation der Architekturbüros ist die (registrierte) Arbeitslosigkeit unter Architekten und Stadtplanern stark angestiegen und hat mit über 8000 Personen ihren höchsten Stand seit der Wiedervereinigung erreicht. Zwar nahm die Anzahl der Stellenangebote für Architekten im Jahr 2000 deutlich zu, doch angesichts der unsicheren Auftragslage bezogen sich die meisten Stellenangebote nur auf befristete Projekte oder richteten sich an junge freiberufliche Mitarbeiter.
Von Seiten der demografischen Entwicklung ist keine Besserung der Arbeitsmarktsituation zu erwarten. Bis Mitte des Jahrzehnts werden jährlich 2500 bis 3000 Architekten und Stadtplaner aus dem Berufsleben ausscheiden. Demgegenüber sind im gleichen Zeitraum jährlich 6500 bis 7000 Absolventen in den Fächern Architektur, Innenarchitektur und Raumplanung zu erwarten.

Perspektiven der Planungs- und Bauwirtschaft - Wohnungsnachfrage bis 2010

An dieser Stelle stellt sich die Frage nach der mittelfristigen Perspektive der Planungs- und Bauwirtschaft. Da weit mehr als die Hälfte des Bauvolumens aus dem Wohnungsbau stammt und hier wiederum vor allem die Bevölkerungsentwicklung zu den Haupeinflussgrößen gehört, soll im Folgenden der Einfluss der Bevölkerungsentwicklung auf die Nachfrage nach Wohnimmobilien erörtert werden.
Unter der Annahme einer unveränderten Fertlität, einer weiteren Zunahme der Lebenserwartung und einer Einwanderung, die bis Mitte des Jahrzehnis unter 100.000 Personen pro Jahr bleiben und danach zunehmen wird, nimmt die Bevölkerung in Deutschland bis 2010 leicht ab. Die für die Wohnnungsnachfiage relevante erwachsene Bevölkerung (23 Jahre und älter) dagegen nimmt bis 2010 um gut 3% zu. Daraus resultiert unter der Annahme einer leichten Reduzierung der Haushaltsgröße in Westdeutschland und einer Angleichung der Haushaltsgröße in Ostdeutschland an das Westniveau ein Wohnungsbedarf von rund zwei Millionen Wohneinheiten in den Jahren bis 2010. Zusammen mit einem Ersatzbedarf von 0,2% des Bestandes pro Jahr sowie eines weiteren Abbaus der Anzahl der Untermietverhältnisse wird der demografisch bedingte Wohnraumbedarf bei rund drei Millionen bzw. rund 300.000 Wohneinhaiten pro Jahr liegen. Dies ist die Hälfte des Spitzenwertes von 602.757 Wohnungsfertigstellungen im Jahr 1995 und unterschreitet die Wohnungsfertigstellungen im Jahr 2000 um rund 123.000.
Der Bedarf von rund 300.000 Wohneinheiten pro Jahr bezieht sich auf die reine Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum. Die tatsächliche Nachfrage nach Wohnungen berücksichtigt allerdings auch die Qualität des Angebots. Bei gleicher Lage und gleichen Ausstattungspreisen existiert ein Nachfragegefälle, bei dem sich die Standard-Mietwohnung am unteren und das freistehende Einfamilienhaus am oberen Ende der Skala befinden. Die aus den Wohnwünschen der Bevölkerung resultierende Nachfrage nach Wohnungen ergänzt die rein demografisch bedingte Nachfrage. Ihr Volumen hängt maßgeblich, von der Einkommens- und Preisentwicklung, dem Angebot an Ein- und Zweifamilienhäusern im Bestand, der Entwicklung der Mieten und der Zinsen, der Wertentwicklung der Immobilien sowie der zukünftigen Ausgestaltung der staatlichen Förderung ab. Maßgeblich für die Nachfrage nach Wohnungen und Eigenheimen ist die Bevölkerungsgruppe der 30- bis 45-jährigen. Im langfristigen Durchschnitt fragen jährlich zwischen zwei und drei Prozent dieser Altersgruppe Wohnungen in Eigenheimen nach. Hierbei sind Unterschiede zwishcen Ost- und Westdeutschland zu beobachten, da in den neuen Bundesländern die Einkommen noch nicht das Westniveau erreicht haben. Allerdings wird die Nachfrage in Ostdeutschland überwiegend durch Neubauten gedeckt, während in Westdeutschland das Angebot aus dem Bestand rund die Hälfte der Nachfrage abdeckt.
Eine im Auftrag der DSL Bank durchgeführte Analyse der Entwicklung des deutschen Wohnungsmarktes geht von einer jährlichen Neubaunachfrage von durchschnittlich 240.000 Wohneinheiten in Ein- und Zweifamilienhäusern bis 2006 aus. Verglichen mit dem entsprechenden Neubauvolumen in diesem Bereich zwischen 1995 und 2000 ist somit zumindest eine Stabilisierung und aller Voraussicht nach sogar mit einem Wachstum der Bautätigkiet im Bereich von Ein- und Zweifamilienhäusern zu rechnen. Im Breich des Mietwohnungsbaus wird sich der Abwärtstrend weiter fortsetzen.

Fazit

Nach weiterhin schlechter Konjunktur im Baugewerbe im Jahr 2001 wird sich eine Stabilisierung der Situation im Jahr 2002 einstellen. Eine nachhaltige Verbesserung der wirtschaftlichen Situation der Architekten kann mittelfristig nicht angenommen werden. Zwar wird sich die Nachfrage nach Planungs- und Bauleistungen im Wiftschaftsbau sowie im öffentlichen Bau spätestens im Laufe des Jahres 2002 erholen, aber aus der demografischen Entwicklung zeichnet sich eine weiterhin starke Reduzierung des Mietwohnungsbaus ab. Wie sehr die Architekten von der Belebung der Nachfrage im Bereich der Ein- und Zweifamilienhäuser profitieren können, hängt von ihrer Fähigkeit an ab, Marktanteile zurückerobern zu können.

Quelle: DAB - Berufspolitik, 9/2001, Dr. Thomas Welter